События этой недели - полное оправдание экс-директора ЗАО Саратовгесстрой Алексея Панагушина и разбирательства в суде с его "коллегой" Александром Шалабановым - побудили нас обратиться к газетным архивам, в которых нашли обращение, которое можно назвать по-своему провидческим.

Это датированное 2017 годом открытое письмо депутату Госдумы В.В. Володину от правозащитницы Натальи Караман, в котором она предсказывает события сегодняшних дней. Предлагаем Вам убедиться в этом самостоятельно.

Уважаемый Вячеслав Викторович!
В Саратовской области 25 проблемных домов и по Вашей инициативе их разобрали на «ручной режим» депутаты ГД РФ от Саратовского региона. Но намечается еще 20 проблемных домов.
Но на примере дольщиков ЗАО «Саратовгесстрой» хотелось бы сообщить о возможных причинах их появления при строительстве последних трех домов.
В начале пути к банкротству Арбитражным судом Саратовской области была введена процедура наблюдения.
Определением от 26.06.2015 г. введена процедура конкурсного производства. При этом суд установил, что «...В 2011-2013 годах основная деятельность должника была рентабельной, при этом прибыльность обеспечивалась за счет выполнения работ производственного характера. 2013-2014 годах деятельность должника была переориентирована на преимущественное долевое жилищное строительство (в 2014 году более 86% полученных доходов). Крупные расходы по прочей рентабельности в 2013 году привели к тому, что организация сформировала по итогам года чистый убыток в размере около 25 млн.руб. С учетом установленных обстоятельств, деятельность предприятия убыточна с 2013 года. Финансовые результаты по основным видам деятельности должника были положительными вплоть до начала 2014 года. В 2014 году себестоимость проданных товаров, работ, услуг стала превосходить формируемую выручку. В результате за 2014 год был образован убыток от основной деятельности около 80 млн. руб. За 2013 год организация, получив 36,3 млн. руб. прибыли по основной деятельности, ее полностью утратила в результате прочих расходов (69,7 млн. руб.). В 2014 году отрицательное сальдо прочих доходов и расходов выросло до 81 млн.руб., которые еще более усугубили деятельность должника за 2014 год. В конце 2014 года чистый убыток составил 134,6 млн.руб. Прочая деятельность должника во всем периоде анализа приводила к отрицательному сальдо доходов и расходов и значительно снижала уровень конечных финансовых результатов в виде чистой прибыли ...»
Из дословной позиции суда деятельность ЗАО «Саратовгесстрой» в период 2013, а особенно 2014 года была оценена как убыточная. Одновременно с этим нет упоминания даже о попытках рассматривать тот или иной способ сохранения предприятия как субъекта хозяйственной деятельности и восстановления его платежеспособности посредством изменения структуры, видов деятельности, способов работы предприятия. Вывод был единственным и однозначным — конкурсное производство, а значит все на продажу.
Важно отметить, что в этот же период (конец 2014 г.) в рамках адресной целевой программы «Переселение граждан из аварийного и непригодного для проживания жилищного фонда БМР в 2013-2015 г.г.» подлежали введению в эксплуатацию жилые дома по программе переселения из ветхого жилья (177 квартир). Из-за потери финансовой устойчивости застройщика возникли опасения в реализации программы, в том числе в связи с возведением и передачей жилых помещений в большем объеме на 3 654,45 кв.м. сверх программы. Это повлекло убытки у ЗАО «Саратовгесстрой» в размере 90 882 тыс. руб. при расчете по нормативным ценам Минрегиона и в размере 133 768 тыс. руб. при расчете по рыночным ценам, используемым предприятием в текущих сделках. Но такие условия были приняты главой администрации и давались обещания по организации строительства и подключения сетей инженерно-технического обеспечения 3Г микрорайона за счет инвестиционной надбавки к тарифу сетевыми организациями.
Понимая, что реализация федеральной программы может быть сорвана, главой администрации БМР, на тот момент И.В.Чепрасовым, без исполнения принятых по соглашению обязательств выдаются разрешения на строительство ж/д № 3, № 5 и № 12 в 3Г микрорайоне, что на фоне уже начавшихся значительных колебаний курса национальной валюты привело к прогнозируемым активным продажам квартир по договорам долевого участия в строительстве. Как и предполагалось, с учетом результатов экспертиз в рамках уголовного дела № 126600, возбужденного в отношении руководства застройщика, прослеживается направление денежных средств, полученных от дольщиков, на достройку домов, участвующих в программе переселения.
Подписывая муниципальные контракты, а главное получая на муниципальное образование квартиры большей площадью, власть знала, что ЗАО «Саратовгесстрой» не сможет построить излишние жилые площади без привлечения дополнительных денежных средств, в том числе полученных от дольщиков. Более того, опасаясь срыва адресной целевой программы переселения, администрацией выдавалось разрешение на строительство ж/д № 3 уже в период процедуры наблюдения. При этом ею не предпринималось мер либо к оплате излишне полученных площадей квартир в размере 3 654,45 кв.м. за счет бюджета, либо разработки механизма взыскания сумм неосновательного обогащения с переселенцев за получение большей площади.
Уже в рамках банкротства, на протяжении всей деятельности конкурсных управляющих прослеживается неразумность и недобросовестность в исполнении обязанностей. При одном массово заключались договора долевого участия, деньги дольщиков принимались прямо в кассу, а не на расчетный счет в банке. Суммы составляли миллион и выше, долги не гасились, заработная плата работникам не выплачивалась. Данные обстоятельства не подвергались ни анализу, ни проверкам соответствующих надзорных органов.
Отдельного внимания требует то обстоятельство, что по заказу администрации города Балаково ГУПП «Институт Саратовгражданпроект» на конкурсной основе был разработан план застройки 3Г микрорайона, который позволял участвовать в федеральной программе строительства коммуникаций комплексной застройки территорий и получить субсидии из федерального бюджета.
Именно комплексная застройка микрорайона предусматривала возможность субсидирования строительства коммуникаций из федерального бюджета. Поэтому жилая застройка 3Г микрорайона предусматривала единый земельный участок (64:40 020301:117 пл. 30 000 кв.м) и разные виды застройки жилых домов: кирпичные и панельные, а также подземные гаражи и детский сад. Затем этот проект исчез, в связи с чем администрация города утратила статус заказчика, а с ним и перспективы участия в федеральных программах субсидирования. При этом появился проект застройки 3Г микрорайона якобы «разработанный» застройщиком - ЗАО «Саратовгесстрой», которым произошла перепривязка жилых домов на панельные серии. Законность процедуры предоставления земельного участка именно ЗАО «Саратовгесстрой» осталась сомнительной. Таким образом, есть основания полагать, что властью была безвозвратно и умышленно утеряна возможность реализации городского проекта комплексной застройки 3Г микрорайона в г.Балаково как заказчика, с целью ввести своих игроков на рынок жилья.
Нарушенная процедура застройки 3Г микрорайона в г.Балаково привела в дальнейшем в правовой тупик строительство коммуникаций и саму комплексную застройку микрорайона, в дополнение породив возникновение сотен обманутых дольщиков. Нарушения на одном этапе автоматически повлекли и последующие нарушения, которые не позволяют в дальнейшем осуществлять реализацию проекта застройки территории в правовом поле. Строительство внешних коммуникаций в 3 г микрорайоне в целом ко всем жилым домам за счет средств сетевых организаций законодательно невозможно, т.к. тарифное регулирование не позволяет соинвестирование в тарифной надбавке за счет оплаты услуг сетевым организациям.
Таким образом, действия власти, выраженные в нарушении процедуры комплексной застройки территории, привели к необратимым последствиям, в т.ч. утраты возможности строительства сетей инженерно-технического обеспечения жилых домов в 3Г микрорайоне в соответствии с требованиями действующего законодательства. Теперь, разрешая ситуацию иначе, всегда возникает вопрос законности в части обеспечения технических условий подключения к сетям коммуникаций любого жилого дома в 3Г микрорайоне.
При этом, на протяжении всего периода ведения строительства в 3г микрорайоне за застройщиком — ЗАО «Саратовгесстрой» своевременного, предписанного законом контроля и надзора со стороны Минстроя области, а равно органов прокуратуры не осуществлялось.
Приведенные выше обстоятельства и доводы позволяют сделать однозначный вывод, что при попустительстве, выразившемся в неисполнении предписываемых федеральными законами обязанностей со стороны административных, контрольных и надзорных органов, а так же конкурсного управляющего активно собирались денежные средства с участников долевого строительства вплоть до признания застройщика банкротом.
При этом, определенным кругом лиц пошагово реализовывалась выстроенная схема банкротства застройщика. Ведь якобы ни арбитражный управляющий А.А.Варыгин, ни судья Арбитражного суда Саратовской области Л.А.Котова, ни Минстрой области, ни прокуратура г. Балаково не знали, что должник - ЗАО «Саратовгесстрой» является застройщиком. За это время, пока дольщики включались в реестр кредиторов ЗАО «Саратовгесстрой», ООО «Страховая инвестиционная компания» (г. Омск) вывела ликвидные активы, в том числе и денежные средства (520 млн. руб.) и стала банкротом.
Так же следует обратить внимание и на деятельность следующего арбитражного управляющего В.К.Маркова, в действиях которого также явно просматривается неразумность и недобросовестность.
По его заявлению на последней встрече с дольщиками имущества продано всего порядка на 25 млн. руб., при этом задолженность по первой очереди текущих расходов и работникам по з/п остается непогашенной в размере около 35 млн руб. Хотя накануне и в самом судебном заседании при удовлетворении его ходатайства о передаче прав застройщика созданным ЖСК заявлялось, что денежных средств для расчетов с этими категориями кредиторов достаточно. Дома и их подобие передали как могли, а положенные действия для выплаты зарплаты решили не исполнять. И все только для того, чтобы иметь право как можно быстрее сказать дольщикам, что скорость и порядок достройки домов зависит теперь только от вас.
Далее, как выясняется, почти на 80 млн. руб. продано квартир ЗАО «Саратовгесстрой» сторонним организациям: ЗАО Медея (директор Истомин И.Г.), ООО «Стройкомплект» (директор Карпунин С.Н.), ООО «СтройГарант» (директор Карпунин С.Н.), ООО «Уникум+», ООО «Уникум», которые вырученных денег за их продажу застройщику не вернули. В отношении взыскания денежных средств расторопности в исполнении требований закона арбитражные управляющие также не проявили. Задолженность с подотчетных лиц предприятия со слов к/у В.К. Маркова составила порядка 80 млн. руб. и также осталась не взысканной, при этом при передаче домов эти требования указывались как активы предприятия должника.
Именно конкурсным управляющим А.А.Варыгиным давалось заключение о возможности/невозможности передачи объектов незавершенного строительства участникам строительства. На собраниях о принятии решения о создании ЖСК в присутствии полномочного представителя Минстроя области, представителей прокуратуры города, администрации БМР дольщикам настойчиво внушалось, что будет найден единый инвестор для достройки домов. Поверив обещаниям власти, не обладая информацией, что им достается, что они должны делать в будущем и сколько это будет стоить, дольщики принимали решение о создании ЖСК и в конечном итоге дольщики дома № 3 получили «воздух».
Хотя следует отметить, что со стороны некоторых дольщиков и были попытки признания решений собраний о создании ЖСК недействительными по ряду оснований, но суд не дал объективной оценки совокупности доказательств, имеющихся в материалах дела и отказал в удовлетворении заявленных требований по формальным причинам.
Принятые судебные акты в последствии легли в основу нарушения принципа соразмерности удовлетворения требований кредиторов в процедуре конкурсного производства, установленного федеральным законом. Одним дом и возможные страховые выплаты, другим — «воздух» и годы ожиданий решения проблемы. В связи с чем и почему 144 забытые сваи дома № 3 и свайное поле дома № 12 стали объектами недвижимости, несмотря на разъяснения п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 и почему данное обстоятельство не стало предметом проверки прокуратуры г.Балаково остается загадкой.
После неоднократных заверений и обещаний со стороны властей при поддержке прокуратуры единого инвестора, для дольщиков дома № 5 предложение достройки дома за свой счет стало неожиданным. Дольщики ж/д № 3 опасаются той же ситуации, что им будет предложен такой же вариант при 3% готовности того, что нельзя назвать недвижимым имуществом. Поэтому единственной надеждой удовлетворения ущерба, причиненного банкротством должника это страховые выплаты от ООО «Страховая инвестиционная компания». В отношении её по факту преднамеренного банкротства возбуждено уголовное дело.
Страховой компанией якобы предпринимались попытки достройки домов. По информации облпрокуратуры известно, что ею даже на завершение ряда работ в доме № 5 направлялось на консервацию дома в общей сложности около 10 млн. руб. В дальнейшем, как выяснилось, денег было потрачено 6, 125 млн. руб., но трата их не подтверждается ни документально, ни фактически. При этом прокуратурой не дана правовая оценка ни сущности заключенного договора с ООО «СК «Система», ни законности данных правоотношений. Все это явно наводит на мысль, что данные денежные средства были перечислены страховой компанией в качестве отката для передачи кругу лиц через ООО СК «Система» за представленную возможность страховщикам увести денежные активы. Предположительно (по слухам), не без участия (родственные связи) одного из должностных лиц прокуратуры области на территории региона появилась страховая компания из г. Омска, возможно поэтому и не проводятся проверки по существу.
На последних встречах с дольщиками администрацией БМР заявлялось о строительстве ж/д № 5 за счет дольщиков и об инвесторе строительства ж/д № 3 ООО «Завод КПД».
Может вариант с достройкой ж/д № 5 за счет средств дольщиков и реален, но он порождает сложности с оплатой достройки. Практически полтора подъезда имеют квартиры с отделкой, а другие два с частичной отделкой. Некоторые не имеют финансовой возможности для достройки и дома и отделки квартир. С коммуникациями может быть скандал, так как указывалось выше, администрация не имеет права строить их ни за счет бюджета, ни за счет сетевых организаций.
Жилой дом № 3 при 140 забитых сваях строить дольщикам самостоятельно не реально. Строить с привлечением в качестве инвестора ООО «Завод КПД», с возможным параллельным строительством жилья в 400 квартир для детей-сирот бесперспективно.
Такие застройщики, как «Балжилстрой», «Балспецстрой» уже имеют большое количество непроданных квартир. Не востребованы квартиры и в монолитном доме по ул. Гагарина, и кирпичных на ул. Коммунистической и по ул. Титова. Их строительство приостановлено. А со строительством ж/д № 3 и дома детям-сиротам на рынок жилья прибавится еще порядка 300 квартир экономкласса с сомнительной комфортностью. Очевидно, что распродать их в кратчайшие сроки не реально.
При четком экономическом раскладе необходимо рассмотреть варианты переговоров с застройщиками уже имеющими готовые, но не проданные картиры (г. Балаково, г. Саратов, г. Энгельс). При положительном исходе застройщики получили бы всевозможные активы и преференции в связи в решением данной проблемы, а дольщики уже могли быть заселены, взяв на себя все обязательства по содержанию жилья и по расчетам в случае перерасчета стоимости метража.
На примере балаковских дольщиков четко просматривается недоработка всех структур в совокупности, как то администраций МО, прокуратуры, регионального Минстроя, создавшие условия для присвоения денежных средств граждан без выполнения взятых на себя обязательств по строительству домов застройщиками и эта ситуация в регионе пугающе повторяется вновь и вновь.
Только с попустительства муниципальной власти и полного отсутствия контроля и надзора со стороны соответствующих надзорных и контролирующих органов стала возможной ситуация обманутых дольщиков. Недостаточно внесения изменений в законы с целью их ужесточения. Архиважен своевременный контроль и надзор и неотвратимость уголовного наказания виновных лиц.
В нашем случае, необходимо использовать все способы восстановления прав дольщиков в том числе и установления виновных должностных лиц надзорных и контролирующих органов. В случае привлечения их к уголовной ответственности появится возможность предъявления исков к казне, производящей финансирование органа виновного лица. Это будут законные основания выплаты предъявленного ущерба дольщикам из соответствующего бюджета.
С уважением, Н.Л. Караман