Возможность совершения сделок по доверенности несет огромные плюсы, т.к. дает возможность доверителю быть более мобильным, не привязанным к месту совершения сделки. Либо состояние здоровья могут не позволять собственнику совершить какое-либо действие самостоятельно.

Но все плюсы для доверителя, которые несет в себе доверенность, перекрывают риски по таким сделкам для покупателя. Давайте остановимся на них подробнее.

1. Выдача доверенности на продажу конкретного объекта не препятствует совершению сделки самим собственником. Т.е., если имеется умысел, то недобросовестный собственник жилья может выдать доверенность на проведение сделки, и, параллельно с вашей сделкой, где вы покупаете объект у доверенного лица, совершить такую же сделку самостоятельно, сдав в Росреестр Договор купли-продажи самостоятельно и получив за объект деньги.

2. Собственник недвижимости аннулировал доверенность.
Это односторонняя процедура, совершается доверителем у нотариуса, извещение доверенного лица и покупателя не требуется. Т.е. перед Вами может быть доверенность, но она недействительна.

3. Доверителя нет в живых. Был такой случай в моей практике, когда супруг болел, сделал на супругу доверенность на совершение сделки и скончался. Его жена искренне не могла понять, почему мы отказываемся проводить их сделку. Если собственник объекта умер, то должны вступить в права наследства наследники. После уже они, по своему усмотрению, могут совершать сделки.

4. Доверителя могут признать недееспособным, ограниченно дееспособным. Это автоматически прекращается действие доверенности. Вы об этом можете не знать.

Как себя обезопасить при совершении таких дорогостоящих сделок, как покупка недвижимости?

Давайте начнем с того, что на 100% вы себя не убережете. Как и вообще при покупке жилья (только если это не покупка в новостройке в сданном доме). Риски можно только свести к минимуму.

- Риски при наличном расчете за объект. Очень часто в договоре купли-продажи прописано, что продавец получил денежные средства в день подписания договора купли-продажи. Не соглашайтесь на это. Закладывайте денежные средства в банковскую ячейку или отдавайте деньги после регистрации перехода права собственности в Росреестре;

- При покупке жилья в ипотеку банки просят первоначальный взнос. Служит он для подтверждения платежеспособности заемщика. Этот взнос должен быть отдан продавцу. Переводите первоначальный взнос самому собственнику объекта, а не доверенному лицу;

- Проверяйте действительность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты www.reestr-dover.ru;

- Настаивайте на том, чтобы у вас была возможность связаться с собственником объекта лично. Желательно не по телефону, т.к. вы не знаете, кто отвечает вам на другом конце трубки. Бывали случаи, когда собственник не имеет возможности/не умеет выйти на связь по видеосвязи, мы просили сделать фото собственника со свежим выпуском газеты + скан паспорта собственника. Это давало нам возможность сравнить лицо на фото с лицом на скане паспорта и гарантировало то, что собственник жив. Раздражает ли это продавцов? Безумно. Но когда я проверяю юридическую чистоту сделки – мне это не важно)))